住宅ローンの変動金利と固定金利、損をしないのはどっち？

念願のマイホームを建てる際、多くの方が住宅ローンを
組まれるのではないでしょうか？
しかし、初めての住宅ローンには疑問や不安が
つきものですよね。
そのため、申し込みをする時にも、
「どの金利タイプを選べばよいのか分からない…」と
お悩みの方も多いはず。
金利タイプには『変動金利』と『固定金利（全期間・選択型）』
がありますが、実は返済方法によってお得さが違うのです。
では、どの方法で住宅ローンを組めば後悔をしないのでしょうか？
この記事で詳しくご紹介したいと思います。

住宅ローン金利３つのタイプを比較

まず、住宅ローンの金利タイプについて
ご説明したいと思います。
先述させていただいた通り、金利タイプには
『変動金利』と『固定金利（全期間・選択型）』があるのですが、
具体的にはどんな違いがあるのでしょうか？

変動金利とは？

『変動金利』とは、借入している間
6ヶ月ごとに金利が変動するタイプの住宅ローンです。
（※返済する際の金利は5年間固定となります）
金利上昇のリスクがあり、金利状況をしっかりと把握
する必要がありますが、
金利は低くめに設定されていることが多いです。

全期間固定金利とは？

住宅ローンを借入している期間は、
ずっと金利が変わらないタイプです。
金利が固定されますので、生活設計を立てやすくなります。
住宅金融支援機構『フラット35』が有名です。

固定金利選択型とは？

始めは期間限定（契約期間は2年～25年で選択可能）の
固定金利タイプで始まり、
（※例えば10年固定金利なら初めの10年は金利が固定で変わらない。）
その後、そのまま継続するか変動金利に変更するかを
再度選択することができる住宅ローンのことです。
借り入れ時の金利は低く設定されていますが、
変動幅に上限がないため、変動金利に変更した場合、
返済金額が増えてしまうこともあります。

スピード返済を目指すなら変動金利がお得？

変動金利はスタート時の金利が安いものの、
金利が大きく上がってしまうと不利になってしまいます。
しかし、変動金利には5年ルールと125%ルールが存在します。
そのルールとは、

というものです。
ただし、中にはこのルールが適用されず、
毎年金利変動を適用する住宅ローン商品もありますので
細心の注意が必要です。

現在は低金利が続いており、
20年程度は金利変動があったとしてもさほど大きな
負担にはならないことが予測されます。
ですから、20年以内の比較的短期の住宅ローンや、
金利が上昇したら一気に繰り上げ返済をできる余裕がある方は
『変動金利』がおすすめです。
反対に、30年ローンや35年ローンといった、
長期で住宅ローンを組まれる予定の方は、
金利が低めになってきている『固定金利』が安心です。

2017年の金利状況は？比較して検討しよう

2017年の『住宅ローン金利』はどうなっているのでしょうか？
変動金利、10年固定金利、全期間固定金利それぞれの、
現在の金利状況を調べてみました。

2017年金利タイプ別平均金利

『変動金利』を採用した場合、主要都市銀行の平均金利は
0.715%となっています。
2016年の後半に、最高金利が大きく上昇しましたが、
最低金利も下がっています。
最高金利と最低金利の格差が広がっているのが特徴と言えます。
そして、『10年固定金利』を採用した場合の、
主要都市銀行の平均金利は1.235%。
『全期間固定金利』を採用した場合の
主要都市銀行平均金利は1.306%となっています。
こうしてみると、変動金利と全期間固定金利では
0.6％程度の差があることになります。
短期間で返済できる目途が立っているなら、
変動金利の住宅ローンを利用する方が断然お得ですね。

住宅ローンは全体の返済計画で考える

『変動金利』は金利が低く、スピード返済をするなら
もってこいのタイプです。
「貯蓄はあるけど、子供の学費などでしばらく物入りだ」
という方なら、『10年固定金利』を選ぶというのも
選択肢として考えておくべきでしょう。
しかし、いくら金利が安くても、将来のビジョンも
定まっていない状態で『変動金利』を選ぶと、
金利上昇により思わぬ損をするかもしれません。
将来の見通しがまだ立っていないなら、
安全策として『全期間固定金利』を選ぶ方が安全です。
自己資金や頭金、いつまでにどうやって
住宅ローンを返済していくのか、
ライフプランも考えながら返済計画を立てるようにしましょう。