3階建て注文住宅の建築費用はいくら？価格相場と注意点

狭小地において注文住宅を考える際、選択肢のひとつになるのが3階建ての注文住宅です。

では、一般的な2階建て注文住宅と比較したとき、価格相場や坪単価、税金の面でどのような違いがあるのでしょうか？

そして、どのような点に注意して家を建てるべきなのでしょうか？

この記事では、3階建て注文住宅の価格相場や、「3階建て住宅を建てる際の注意点」を皆さんの体験談と合わせてご紹介したいと思います。

体験談！3階建て注文住宅にかかった費用と住み心地

これから3階建て注文住宅を建てるにあたり、どうしても気になるのが建築費用（価格相場）と住み心地ですよね。

そこで、実際に3階建て注文住宅を建てられた方を対象に、建築費用、家の住み心地、間取りで工夫したポイントを体験談としてお伺いしました。

3階建て注文住宅ご検討中の皆さんの参考になれば幸いです。

2500万円で建てた3階建て注文住宅

東京都・masamamaさんの体験談

※間取り図をクリックすると拡大表示されます。

土地が広ければ2階建てにしたかったのですが、土地代が高いので3階建ての注文住宅を建てることになりました。

注文住宅は間取りや電気の位置など自由にできるので便利です。

キッチンは、子供がよく見える向かいあわせのキッチンにしました。

ルーフバルコニーもつけて、夏は子供をプールに入れたりと、カスタマイズされた3階建てのマイホームを気に入っています。

masamamaさんの家づくり情報

建築地	東京都
本体価格	約2500万円
敷地面積	17坪
建築面積	24坪

3200万円で建てた3階建て注文住宅

静岡県・T.Kさんの体験談

周辺環境が良く、小・中学校に近い土地を探した結果、旗竿地に3階建ての注文住宅を建てることになりました。

密集地域のため、隣とのスペースが狭いですが、窓を少なくしてトップライトを配置して採光を確保しています。

間取りは、1階にお風呂・トイレ・夫婦寝室を配置し、2階にはLDKとトイレ、3階にフリースペースを配置しました。

採光は寝室・LDK・フリースペースをアクリル板で仕切り、つなげて採光を確保しています。

3階建てのデメリットは各部屋が狭くなりがちなことです。

友達の家にお邪魔すると我が家の狭さがよくわかります。

仕方ないことですが、もう少し広く取れればと思ったりします。

T.Kさんさんの家づくり情報

建築地	静岡県
本体価格	約3200万円
敷地面積	25坪
建築面積	15坪

2400万円で建てた3階建て注文住宅

山口県・Oさんの体験談

実家に譲って貰った土地が「9坪」の土地で、部屋の数を増やすには
3階建てにする方法しかなく、3階建て注文住宅を建てることになりました。

3階建てのメリットは、とにかく眺めが最高なことです。

また、窓を開けっぱなしでも泥棒が入りませんし、風通しがいいのでエアコンがほとんど必要ありません。

後悔した点といえば、家庭用エレベーターをつけなかったことです。

今は「若いから足も丈夫」と思っていましたが、仕事で膝と腰を痛めた時は、階段の登り降りはとても大変でした。

金銭に余裕のある方はつけておいたほうが老後安心です。

Oさんの家づくり情報

建築地	山口県
本体価格	約2400万円
敷地面積	9坪
建築面積	9坪

3000万円で建てた3階建て注文住宅

愛知県・takaさんの体験談

結婚3年で子供も3歳と1歳になり、将来を考えて住宅購入を考えて
いたのですが、思い切って3階建て注文住宅にしました。

1Fにはリビングや風呂や生活スペースを中心に考えて、2Fには夫婦の寝室や将来の子供部屋といった間取りを考えていましたが、女の子ばかりの家族でいつか肩身の狭くなるイメージ持っており、自分の囲われた空間も欲しく音も気になるので3Fにちょっとした書斎を作りました。

3Fにはものを置けるスペースと、2畳ほどのスペースですが自分だけの城を持ちとても満足がいっております。

今はまだ子供も小さいし、いろいろ子育てや家事をする時間もあり、あまり3Fは利用しておりませんが、何年かして落ち着いたらどんどん手を加えていきたいと思っています。

takaさんの家づくり情報

建築地	愛知県
本体価格	約3000万円
敷地面積	90坪
建築面積	50坪

1600万円で建てた3階建て注文住宅

大阪府・もえぎさんの体験談

最初の段階では年を取ったときでも楽なように2階建てで土地を探していました。

しかし、私たちが探している地域は土地が高く、希望する間取りにすると予算を大幅にオーバーすることがわかりました。

3階建てにすれば予算内に収まり、希望する間取りも取れることがわかり、相談した結果、3階建てにすることにしました。

2階リビングにしたので、プライバシーも守られています。

家族が集うリビングは広々取れ、友人を招いてのお食事会ものんびり行えます。

3階部分はバルコニーを広く取り、洗濯スペースとして使っています。

周りは2階建てが多いので、日当たりも良く乾きも早いです。

唯一後悔したところは1階に主寝室を使ったことです。

ごみ収集の時間が早く、寝ていることもあるのですが、掛け声がうるさく耳につきます。

3階に寝室を作れば多少は気にならなかったのかも、と思いました。

間取り一つで家の住みやすさは大きく変わります。

もえぎさんの家づくり情報

建築地	大阪府
本体価格	約1600万円
敷地面積	38坪
延床面積	32坪

3階建て注文住宅の価格相場はなぜ割高になる？

3階建て注文住宅の価格相場は、2階建て住宅に比べると割高になり、坪単価は5～10万円ほど高くなります。

※坪単価は床面積が小さいほど高めになるのが特徴です。

ではなぜ割高になってしまうのでしょうか？

ここでご説明したいと思います。

構造計算費用が必要になる

3階建て注文住宅は、高さがあるぶん建物の基礎に重みがあるため、建築申請にあたり2階建て住宅では不要な構造計算が必要です。

構造計算費用は、一般的な大きさの3階建て注文住宅でおよそ15～30万円ほど掛かります。

地盤改良費用がかかる

3階建て注文住宅を建築する予定の土地地盤が弱い場合、『地盤改良工事』が必要になります。

地盤改良費用は地盤の状況により異なるため、数10万～100万円と幅があり、場合によっては200万円ほど掛かるケースもあります。

3階建て注文住宅を建てる5つのメリット

何かと費用が高くなりがちな3階建て注文住宅ですが、2階建て住宅や平屋住宅にはないメリットが沢山あります。

続いて、「3階建て注文住宅を建てる5つのメリット」を挙げていきましょう。

1.限られた敷地で床面積を確保できる

3階建て注文住宅のメリットとしてまず挙げられるのが、限られた敷地を有効に活用できることです。

縦方向に建物を広げることで、狭小地でも床面積を最大限に確保することができます。

2.空間を切り分けやすい

3階建ての注文住宅は、階層で空間を切り分ける間取り設計に適しています。

一例として、1階部分を店舗、2、3階部分を住居にするなどといったプランニングもしやすいです。

3.採光を確保しやすい

都市部などの住宅密集地では、敷地のすぐそばまで隣家が迫り、採光や通風の確保が難しいケースが多いものです。

そのような周辺環境では、高さのある3階建て注文住宅にすることで、採光がしやすくなります。

天窓や吹き抜けを採用すると、より効果的に階下まで光を届けることが可能です。

4.人気の土地に手が届きやすい

生活の便が良く人気の高いエリアは、土地の価格も高額です。

床面積が同じであれば、2階建て住宅よりも3階建て注文住宅の
ほうが敷地が小さく抑えられるため、人気の高いエリアでも土地が購入がしやすくなります。

5.土地に課税される税金が抑えられる

不動産を所有している人が毎年支払う税金が『固定資産税』です。

課税対象である建物の評価額は年々下がりますが、土地に関しては築年数は関係ありません。

土地の路線価（評価額）および床面積が同じであれば、3階建て注文住宅は敷地面積が小さいため、2階建て注文住宅に比べて節税効果が期待できます。

3階建て注文住宅を建てるときに注意したい6つのポイント

では、「3階建て注文住宅を建てるときの注意点」にはどのようなことが挙げられるのでしょうか？

それぞれの対処方法と合わせてご紹介したいと思います。

1.生活動線に注意する

3階建て注文住宅でありがちな失敗。

それは、生活動線が複雑になってしまい、移動がしづらくなってしまうということです。

2階建ての注文住宅とは違い、階段の位置ひとつでも利便性が大きく変わります。

利便性のよい家にするためにも、基本的には階段の場所は1か所にまとめる間取りにしましょう。

1階から一気に3階まであがるとして、2階のフロアを横切らないと
いけない間取りでは不便ということですね。

後述しますが、これは将来的にホームエレベーターの設置を検討する場合にも関わってきますので、階段の配置は非常に重要です。

また、3階建ての家を建てる場合、敷地面積が小さい分、1フロアに
配置する部屋数が多いと、狭い部屋が多くなり、圧迫感を感じる間取りになってしまいます。

各階の間取りは、なるべく開放的なデザインを意識するようにしましょう。

2.老後の問題を考えておく

3階建て注文住宅で階段を昇り降りする生活は、若く体力のあるうちは問題を感じなくても、年齢とともに負担になっていくことも考えられます。

一般的な2階建て注文住宅の住まいでも、

「高齢になったら2階にはほとんど上がらなくなった」

という声が多く聞かれるものです。

そこで検討されるものが、ホームエレベーターの設置です。

「まだ必要ないが将来的に心配…」という場合は、エレベーターの設置を見越してスペースを確保しておき、納戸やクローゼットとして施工しておくのも良いでしょう。

3.3階建てが建てられない地域に注意する

土地の『用途地域』によっては、3階建て住宅そのものが建築できないケースがあります。

用途地域とは、都市計画法に基づき地域ごとに「どのような建物が建てられるのか」を、建ぺい率や容積率によって定めたものです。

なかでも『第一種低層住居専用地域』は高さ制限が厳しく、3階建て注文住宅が設計できないこともあります。

土地の用途地域は、不動産会社や各地自体の窓口に確認しておきましょう。

市区町村によってはインターネットでも公開しています。

例：
⇒東京都都市整備局 都市計画情報等インターネット提供サービス

4.ビルトインガレージは本当に必要なのかを考える

3階建ての注文住宅を建てるなら、

「1階部分を自家用車用のビルトインガレージにしたい」

と思われている方も多いかもしれません。

しかし、本当にそのビルトインガレージが必要かどうかは、よく考える必要があります。

1階をビルトインガレージにする場合、当然ながらそのスペースは
家の間取りとしては使えないことになります。

つまり、ビルトインガレージを作った分、生活に必要なスペースが
減ってしまうことになるのです。

車を日常的に使っている、カー用品の保管場所としても利用するなどといった場合は良いかもしれません。

しかし、単なる車の保管場所として使うのでしたら、近くにある月極駐車場を契約して、ビルトインガレージにするはずだった1階部分を生活空間として活用する方が暮らしやすくなるかもしれない、という点は検討しておくようにしましょう。

5.土地購入前に地盤調査を行う

3階建ての注文住宅を建てるということは、2階建てよりも「重い家を建てる」ということです。

狭い敷地面積で、階層が多い建物をたてるわけです。

特に床材部分はかなりの重量になりますので、1階分増えれば建物全体の重量が跳ね上がるのも当然です。

そうなると、そもそも購入した土地が『3階建ての重量に耐えられるのか』といった問題がでてきます。

そのため、事前にしっかりと土地調査を行い、3階建ての重量に耐えられる地盤であることを確認する必要があります。

地盤の強度が足りない場合、他の土地の選定を行うか、地盤補強工事を行う必要がでてきます。

思わぬ経費がかかる可能性がありますので、土地選びの際は地盤の強度に着目するようにしましょう。

6.構造と工法はしっかりと検討する

3階建ての注文住宅は、通常の2階建てよりも構造や工法の面で
細心の注意を払う必要があります。

どの構造・工法を選んだとしても、2階よりも耐震強度を確保するのが難しくなるということは、念頭に入れておく必要があります。

「耐震等級3」を取りたい場合はなおさらです。

3階建ては、2階建ての注文住宅と同じ構造・工法を使って建てても、同様の耐震性能を得られるわけではありません。

3階建てを支えるには、木造よりも軽量鉄骨や鉄骨造の方が適していますが、3階建てでも木造が不可能なわけではありません。

「どうしても木造で3階建ての注文住宅を」とお考えならば、耐震強度をクリアできる工法が可能なハウスメーカー・工務店を選ぶ必要があります。

3階建て注文住宅は実績の多いハウスメーカーに依頼しよう

3階建て注文住宅を建てる場合、必ず確認しておくべきなのは住宅会社の「建築実績の多さ」です。

3階建ては技術力を必要としますので、実績がない住宅会社は極力避けた方が無難です。

大体の注文住宅は、2階建て、もしくは平屋ですので、3階建ての実績が豊富なハウスメーカー・工務店というのは意外に少ないものです。

3階建てに強い住宅会社を選ぶ為には、実際に複数のハウスメーカー、工務店から具体的な提案をしてもらい、構造や工法、過去の施工実績などをしっかり確認してみることをオススメします。